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境外人士在美投资指南

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Tags: 纽约购房指南

纽约 --  非美公民投资首选
购买纽约住宅性房产是一项全球最具价值的投资。纽约市住宅房地产是长期稳健的投资。纽约市区面积不大但有着持续的发展性,其房地产市场一直十分活跃,其租赁空置历史上一直在1% - 3%左右。纽约房地产公司为非美公民在纽约投资房产提供全程专业水准的服务,帮助客户在最合适的时机完成最好的投资。

为了帮助客户实现最大的收益,本公司特别针对他们的需求为非美籍投资者设计并提供定居、贷款、租赁管理、等全程服务。

全球服务部门
纽约房地产公司为个人和企业提供定制化的服务。
我们的专业团队每年都帮助众多客户在纽约以及附近地区完成租赁、购买或销售房产。无论您是准备迁入或迁出纽约、二次置业或投资房产,我们承诺您都将享受到最高专业水准的服务。

准备
准备就绪打算迅速进入纽约房地产市场了,我们建议您在来纽约前作好以下几步:

1.   决定好您的投资策略
在纽约最常见的投资模式是租赁新建的房产,而投资修复或抵押公寓可能会遇到一些限制。

非美国公民面临两个的选择:
A.  租赁房产: 在租赁投资市场上有两种途径获得收益
租收入
增值
要想让投资获得成功,明智的办法是认真对待你投资的每一步策略。租金收入既可以让投资者的现金收入丰厚也可能让投资者失望。许多新入市的投资者只期望租金收入可以覆盖养房子的支出,然而只要投资结构合理,就可能还让投资者获得额外的投资收益。调整购房贷款的比例可以帮助投资者获得理想的现金收入。

B. 新建房产
获得新建房产需要在房屋建筑阶段与开发商签订合同从而获得增值收益。这种收益可能是因为整个房地产市场的价格上升也可能是因为在之后的阶段中开发商提高了销售价格。普遍认为必须在房屋建设的第一阶段进行投资,但一般这个阶段只有开发商的朋友、家人可以买到房子,开发商此时投放市场的房源非常少。在以后阶段购买也可以获得投资收益。

2.投资结构
您的投资结构将影响到收益风险。开设一个家庭信托有利于您和您受益人的合理避税;创建一个公司(有限责任公司、个人所有权公司、股份有限公司)对合理避税以及您和资产的个人责任都有利。与一位美国国际税务专家商谈看开设家庭信托还是创建公司对保护您的投资更有利。事先有了周全的计划,就能合理的避税从而为您的投资带来更大的收益。
我们的团队还包括一些其他专业的咨询顾问:
房产咨询
帮助客户选择符合其投资策略的房产
房产管理
让我们的客户成为投资者而不只是房主
税务及法律咨询
确保我们客户的投资可获得最佳收益
房屋贷款
银行贷款预授信和针对美国和非美公民的各种贷款产品

3.准备资金
如果你打算申请贷款,与一家贷款机构/经纪人联系并获得贷款预合格文件,这会使卖方认为您是一名合格的买家,而且这样您可以更加专注于寻找合适您的房产一般需要1 - 2周获得银行贷款预授信,要获得贷款承诺函则还需要等待6 - 7周。
为避免投资的延误要及时准备好贷款机构要求的文件,一般包括:
贷款陈述
最近3个月的个人银行对帐单
最近3个月的工资单
准备目标购买价的10%的流动资金以用于订金。

4.与纽约房地产公司合作        
明确的让您的经纪了解您的财务状况和各项要求以便他能在最短时间内为您寻找最适合的房产。您也可以自己在网站上进行搜寻,几乎所有网站都允许您通过邮件方式将您感兴趣的房产发给他以便他做出进一步的寻找。

提示:
请注意许多网站并不说明所介绍公寓适合何种投资,这不利于投资决策。(请参见共有、合作公寓以及连体别墅)。新建项目的网站会要求你注册以获得项目信息,为确保你拥有最佳的代理,请不要提交个人信息,通知纽约房地产公司您所感兴趣的楼宇即可。

A. 房产搜寻
纽约房地产的经纪人将亲自带您去看那些符合您要求的房产,新建项目在早期可能无法看到,但仍建议您去售楼处和现场看看。
看房产的最好时间是周一到周五的上午9点到下午6点。一些公寓也允许在晚上和周末也能看到,但计划参观时最好安排至少一个工作日时间。
在纽约不动产协会的领导下,所有有信誉公司的项目都可以在纽约房地产公司看到,所以我们的客户可以看到市场全部的房产包括那些在建项目。在所有场合,我们经纪人将代表您而卖方的经纪人将代表卖主。买方经纪人并不会致使额外费用发生,也不会对销售价格产生负面影响。

5.  购买程序
通过纽约房地产经纪人提交书面的报价。这个报价包括价格、交接日期(如果是二手房产)以及你愿意包括或不包括在内的个人财产。在提交报价书同时,您的地产经纪也需要提供您或购买机构的资产实力。

合同
在纽约州,所有不动产交易都必需有一位地产律师。当卖方的律师准备买卖合同时,买方的律师将开始检查您所希望购买的那套公寓的大楼的财务状况。您的房产经纪人可帮助您找到熟悉曼哈顿地产的律师来代表您的利益。

一旦卖方接受您的报价,卖方的律师会给您的律师提供一份合同。您的律师会与您一起商讨。在确定没有问题签字后,合同会返回给卖方签。一般这个时候需要您交纳购买价的10%作为订金,订金会存放在卖主律师的保管帐户里直到交接那天。新建项目可能会要求在建设期间到交接前支付另外的订金,这些都会在合同中列出。

在双方签字并且都受到完全生效的合同之前,卖方可以接受其他人的报价。因此请聘用精通纽约地产的律师并请他/她尽快完成全部事宜。
6.  贷款
马上申请贷款,一般需要2个月才能收到贷款承诺函。


7.  向大楼董事会申请(仅用于购买二手公寓)
在等待贷款承诺函时,您的地产经纪会帮助您完成向大楼董事会申请的过程。
理想情况下,在收到生效合同的10天内或收到银行承诺函的3天后您的申请会有结果并返回给您的地产经纪。尽管合同很少指定具体的时间,但您依然要尽快地把它完成。

此时您应该已经从您的房产经纪那里收到了大楼董事会的申请材料。合作公寓和共有公寓的申请材料可能是一样的,但实际的过程大不相同。你必须完成全部的申请材料,一般包括:由您会计师签名民的财务报表、财务报表的所有支持文件、2 年的报税表、银行对帐单、个人和财务证明信、职业证明信、生效的买卖合同、银行文件证明您的贷款已经到位(如果贷款)。

当您准备好了,纽约房地产公司将进行审查全部材料。假定材料完整无缺,所有文件将被送往大楼的务业管理部进行审核。如果一切合乎要求并且同过信用审查,买方的申请材料才会转送到大楼的董事会。务业管理部不会接受任何不完整的材料。购买共有公寓时,一般没有正式会面。大楼的董事会在审核一份材料齐全并符合要求的买主时,通常会给予批准。因此购买共有公寓的全部过程能比较快。如果贷款可以及时到位,全部手续从签约到过户可在大约60天左右完成。但由于购买合作公寓复杂些,它的过程需60到90 天。

8.  检查
在交接日的前一天或当天上午,您的地产经纪会陪您去检查房产。要仔细检查各种设备、该搬走的东西是否搬走以及清理状况。

9.  交接
交接时一定要带齐:驾驶证或护照,支票薄和全部保付支票。如果亲自参加交接,您必需要由I-94签证(参见交接费用)。

共有公寓和连体别墅
交接在卖方或贷款方律师的办公室进行。出席的人有买卖双方、他们的律师、房地产经纪、贷款方的律师和产权公司的过户人。支票用于支付最终购买价的差价并换取房屋的钥匙。

10.  租赁
客户可以聘请纽约房地产公司帮助完成其投资房产的日常管理,如对承租者的审核和与其谈判、公寓维护以及最终的销售。

购买时间表指南

以下就是您购买到梦想中公寓的几个步骤:
获得贷款的预批准:  一般需要1-2天
在您购买前必须知道您可以花费的资金有多少。共有公寓一般要求10%-20%的首付;合作公寓则通常要求至少25%。请注意,每栋大楼要求不同。曼哈顿25%的公寓是共有公寓,其余75%是合作公寓

寻找公寓:   一般需要3 - 6个月
您想要找的是什么类型的房产决定了最终所需要的时间。平均来说一个人看了20 -25套公寓后才能确定所买的一套。那些通过互联网做搜寻的买家能节省一些时间,通常他们只需要看4 - 5套公寓就可以找到自己想买的房子。

谈判: 一般需要3天到2周
所有事情都是可以商谈的,比如评估、房屋固定装置、更换窗户、空调、地毯、窗帘、家用电器、壁炉、洗衣机、烘干机等等。交接时公寓被打扫得干干净净。

签订合同:  一般需要1-2周
在纽约州房地产交易中,卖方和买方各自有自己的律师。卖方律师为买方律师起草合同,而买方则会恪尽职守地完成审核文件和大楼财务状况等事宜。买方签好合同后还要交纳购买价的10%作为订金,然后卖方执行契约。在办理以下手续时可能还有一些不可预知费用:贷款、董事会批准、交接日(请参见我们列出的:买卖合作或共有公寓交接日的相关事宜)。最好尽快签订好合同,合同只有在双方都签字后才生效。


申请贷款(如果需要)
收到贷款方出具的贷款承诺函:   一般需要6-9周
没有已经生效的合同上是不能启动贷款申请程序的。如果需要申请贷款购买公寓,大楼董事会将要求买方提供由贷款方出具的贷款承诺函,一般这种信函是通过大楼董事会审核的最后一步。

完成大楼董事会或共有公寓的申请:    一般需要3-5周
共有公寓交接前必须按要求提供完整的相关信息。大多数大楼董事会要求提供以下信息:完整的财务状况披露(净值)包括相关的证明文件、工作经历、目前工资、个人和商业证明、最近2年的报税表、信用记录等。在买卖合同生效后大楼董事会将把全部申请文件交给买方填写。

提交申请文件:   一般需要1-4周
买方的房产经纪帮助客户整理好全部的申请文件后,会将它交给这个大楼的务业管理部。在审核这些文件完整后,务业管理部将其转交给公寓大楼的董事会。审核文件后,董事会将决定是否需要与购买者见面。购买共有公寓不用与董事会见面。

交接的日程安排:   一般在得到董事会批准后的1 - 2周
大楼管理部一般会确定最终的交接日期。买卖双方的律师与银行协调安排时间和地点。
一般情况下,在找到合适公寓后的3 - 5个月可以完成交接。

共有公寓的购买者的费用

律师费用:    1700美金以上
管理经纪人费用:   250-500美金
信用报告费:          每个申请人100美金
含铅涂料特权使用费:         0-50美金
大厦税:     售价的1%(如果价格超100万美金)
贷款相关费用:    原始费用 贷款额的0-3%
申请、信用核查, 等:    500美金以上
评估:      275美金以上
产权保险费:   购置费用的1%
贷款税:    售价的 0.5-0.8%
如果贷款,购买者还需要支付:        售价50万美金以下  贷款额的1.8%
                                   售价50万美金以上  贷款额的1.925%

各种杂费:银行费用、代理经纪费/建筑费、代理人佣金 6%

以上费用仅供参考,实际费用有所变化。请在签合同前向您的律师咨询。




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