购屋指南 - 美国纽约房地产

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境外人士在美投资指南



纽约 --  非美公民投资首选
购买纽约住宅性房产是一项全球最具价值的投资。纽约市住宅房地产是长期稳健的投资。纽约市区面积不大但有着持续的发展性,其房地产市场一直十分活跃,其租赁空置历史上一直在1% - 3%左右。纽约房地产公司为非美公民在纽约投资房产提供全程专业水准的服务,帮助客户在最合适的时机完成最好的投资。

为了帮助客户实现最大的收益,本公司特别针对他们的需求为非美籍投资者设计并提供定居、贷款、租赁管理、等全程服务。

全球服务部门
纽约房地产公司为个人和企业提供定制化的服务。
我们的专业团队每年都帮助众多客户在纽约以及附近地区完成租赁、购买或销售房产。无论您是准备迁入或迁出纽约、二次置业或投资房产,我们承诺您都将享受到最高专业水准的服务。

准备
准备就绪打算迅速进入纽约房地产市场了,我们建议您在来纽约前作好以下几步:

1.   决定好您的投资策略
在纽约最常见的投资模式是租赁新建的房产,而投资修复或抵押公寓可能会遇到一些限制。

非美国公民面临两个的选择:
A.  租赁房产: 在租赁投资市场上有两种途径获得收益
租收入
增值


B. 新建房产


2.投资结构


我们的团队还包括一些其他专业的咨询顾问:
房产咨询
帮助客户选择符合其投资策略的房产
房产管理
让我们的客户成为投资者而不只是房主
税务及法律咨询
确保我们客户的投资可获得最佳收益
房屋贷款
银行贷款预授信和针对美国和非美公民的各种贷款产品

3.准备资金


4.与纽约房地产公司合作        
明确的让您的经纪了解您的财务状况和各项要求以便他能在最短时间内为您寻找最适合的房产。您也可以自己在网站上进行搜寻,几乎所有网站都允许您通过邮件方式将您感兴趣的房产发给他以便他做出进一步的寻找。

提示:
请注意许多网站并不说明所介绍公寓适合何种投资,这不利于投资决策。(请参见共有、合作公寓以及连体别墅)。新建项目的网站会要求你注册以获得项目信息,为确保你拥有最佳的代理,请不要提交个人信息,通知纽约房地产公司您所感兴趣的楼宇即可。

A. 房产搜寻
纽约房地产的经纪人将亲自带您去看那些符合您要求的房产,新建项目在早期可能无法看到,但仍建议您去售楼处和现场看看。
看房产的最好时间是周一到周五的上午9点到下午6点。一些公寓也允许在晚上和周末也能看到,但计划参观时最好安排至少一个工作日时间。
在纽约不动产协会的领导下,所有有信誉公司的项目都可以在纽约房地产公司看到,所以我们的客户可以看到市场全部的房产包括那些在建项目。在所有场合,我们经纪人将代表您而卖方的经纪人将代表卖主。买方经纪人并不会致使额外费用发生,也不会对销售价格产生负面影响。

5.  购买程序-合同

6.  贷款
马上申请贷款,一般需要2个月才能收到贷款承诺函。

7.  向大楼董事会申请(仅用于购买二手公寓)
在等待贷款承诺函时,您的地产经纪会帮助您完成向大楼董事会申请的过程。
理想情况下,在收到生效合同的10天内或收到银行承诺函的3天后您的申请会有结果并返回给您的地产经纪。尽管合同很少指定具体的时间,但您依然要尽快地把它完成。


8.  检查
在交接日的前一天或当天上午,您的地产经纪会陪您去检查房产。要仔细检查各种设备、该搬走的东西是否搬走以及清理状况。

9.  交接

10.  租赁
客户可以聘请纽约房地产公司帮助完成其投资房产的日常管理,如对承租者的审核和与其谈判、公寓维护以及最终的销售。

购买时间表指南

以下就是您购买到梦想中公寓的几个步骤:
获得贷款的预批准:  一般需要1-2天
在您购买前必须知道您可以花费的资金有多少。共有公寓一般要求10%-20%的首付;合作公寓则通常要求至少25%。请注意,每栋大楼要求不同。曼哈顿25%的公寓是共有公寓,其余75%是合作公寓

寻找公寓:   一般需要3 - 6个月
您想要找的是什么类型的房产决定了最终所需要的时间。平均来说一个人看了20 -25套公寓后才能确定所买的一套。那些通过互联网做搜寻的买家能节省一些时间,通常他们只需要看4 - 5套公寓就可以找到自己想买的房子。

谈判: 一般需要3天到2周
所有事情都是可以商谈的,比如评估、房屋固定装置、更换窗户、空调、地毯、窗帘、家用电器、壁炉、洗衣机、烘干机等等。交接时公寓被打扫得干干净净。

签订合同:  一般需要1-2周
在纽约州房地产交易中,卖方和买方各自有自己的律师。卖方律师为买方律师起草合同,而买方则会恪尽职守地完成审核文件和大楼财务状况等事宜。买方签好合同后还要交纳购买价的10%作为订金,然后卖方执行契约。在办理以下手续时可能还有一些不可预知费用:贷款、董事会批准、交接日(请参见我们列出的:买卖合作或共有公寓交接日的相关事宜)。最好尽快签订好合同,合同只有在双方都签字后才生效。


申请贷款(如果需要)
收到贷款方出具的贷款承诺函:   一般需要6-9周
没有已经生效的合同上是不能启动贷款申请程序的。如果需要申请贷款购买公寓,大楼董事会将要求买方提供由贷款方出具的贷款承诺函,一般这种信函是通过大楼董事会审核的最后一步。

完成大楼董事会或共有公寓的申请:    一般需要3-5周
共有公寓交接前必须按要求提供完整的相关信息。大多数大楼董事会要求提供以下信息:完整的财务状况披露(净值)包括相关的证明文件、工作经历、目前工资、个人和商业证明、最近2年的报税表、信用记录等。在买卖合同生效后大楼董事会将把全部申请文件交给买方填写。

提交申请文件:   一般需要1-4周
买方的房产经纪帮助客户整理好全部的申请文件后,会将它交给这个大楼的务业管理部。在审核这些文件完整后,务业管理部将其转交给公寓大楼的董事会。审核文件后,董事会将决定是否需要与购买者见面。购买共有公寓不用与董事会见面。

交接的日程安排:   一般在得到董事会批准后的1 - 2周
大楼管理部一般会确定最终的交接日期。买卖双方的律师与银行协调安排时间和地点。
一般情况下,在找到合适公寓后的3 - 5个月可以完成交接。

如果您想了解更多专业信息请联系我们,我们期待为您提供最满意的服务。


以上费用仅供参考,实际费用有所变化。请在签合同前向您的律师咨询。

 
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